Brutto-Kaltmiete muss angemessen sein

Laut dem Sozialgericht Duisburg ist die Summe von Grundmiete und Nebenkosten (Brutto-Kaltmiete) entscheidend

In dem Urteil vom 06.04.11 (S 41 AS 3047/10) hat das Sozialgericht Duisburg für die Stadt Essen einen anderen Berechnungsmodus für die Bedarfe der Unterkunft angewendet, als dieses vom Jobcenter selbst seit 2005 geschieht. Während das Jobcenter nur die Netto-Kaltmiete oder auch Grundmiete genannt auf ihre Angemessenheit kontrolliert, ist nach dem SG-Urteil die Summe von Grundmiete und Nebenkosten entscheidend.

Das SG stützt sich hierbei auf eine Entscheidung des Bundessozialgerichts vom 19.10.10 (B 14 AS 50/10 R, Rz.33ff.). Demnach gibt es im Gesetzestext nur den Begriff der Kosten der Unterkunft (neuerdings „Bedarf für Unterkunft“) und es findet anders als bei den Heizkosten keine Unterteilung in die Bestandteile Grundmiete und Nebenkosten statt.

Während das SG auf eine angemessene Grundmiete von 4,45 Euro pro qm in Essen kommt, nimmt es als angemessene kalte Nebenkosten 1,89 Euro pro qm an. Dieser Wert ist dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für NRW als Durchschnittswert entnommen. Der Gesamt-qm-Preis von 6,34 Euro wäre demnach mit der angemessenen Grundfläche zu multiplizieren, welche für eine Person 50 qm und für jede weitere Person 15 qm beträgt. Für einen Ein-Personen-Haushalt sind 317,00 Euro die angemessene Brutto-Kaltmiete.

Grundsätzlich ist das Urteil aus meiner Sicht zu begrüßen, da die tatsächlichen Betriebskosten in den meisten Wohnungen wohl den Wert von 1,89 Euro/qm nicht erreichen dürften und somit ein größerer Spielraum für die Betroffenen verbleibt, sich nicht an die engen Grenzen der Grundmiete halten zu müssen. Unangemessene Grundmieten könnten somit durch niedrige Betriebskosten kompensiert werden. Im Detail geht das SG nicht auf die Berechnung der Grundmiete und hier insbesondere nicht auf die Ausstattungsmerkmale ein, die einen Faktor der Berechnung für die Grundmiete bilden.

Für die Betroffenen ist jetzt eine unübersichtliche Lage entstanden. Das Jobcenter hält an seinem Wert von 217,50 Euro Grundmiete (für 45 qm) fest. Ein Teil der Rechtsprechung geht für Essen von einer Grundmiete von 241,50 Euro (für 50 qm) aus, ein anderer Teil stellt auf die Brutto-Kaltmiete von 317,00 Euro (für 50 qm) ab. Da die Berufung zugelassen wurde, wird sich herausstellen, welche Auffassung bei dem Obergericht Bestand haben wird.

Rechtsanwalt Jan Häußler
Fachanwalt für Sozialrecht

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28 Responses to Brutto-Kaltmiete muss angemessen sein

  1. Jürgen Druschke says:

    Zahle für 54 qm 280 euro ,dies bezahlt die arge nicht ziehen mir 45 euro von der Mite ab,muß also rest selber bezahlen .
    Habe gegen diesen bescheid einspruch erhoben der aber abgelehnt wurde. Dies war vor ca einem Jahr habe es dann dabei belassen was mir sehr schwer viel.
    Nun meine frage kann ich jetzt immer noch eine Rechtsanwalt einschalten,um vor Gericht einspruch zu erheben
    gruß Jürgen

  2. Sie können gegen aktuelle Bescheide innerhalb der Widerspruchsfrist vorgehen, auch wenn Sie früher ein Verfahren nicht weiter geführt haben. Dadurch haben Sie Ihre Rechte nicht „verbraucht“. Aktuelle Bescheide regeln jedoch auch nur den gegenwärtigen Zustand, für den Sie dann höhere Leistungen fordern können. Dieses sollten Sie jedenfalls machen.

    Zusätzlich können Sie auch Bescheide, die ab dem 01.01.10 erlassen wurden, gem. § 44 SGB X durch einen Antrag beim Jobcenter überprüfen lassen und hierdurch auch erneut über das Widerspruchsverfahren zu dem Sozialgericht kommen.
    Ich habe einen Vordruck für einen solchen Überprüfunsgantrag erstellt.

  3. Jürgen Druschke says:

    Vielen dank für die Antwort,habe aber noch ein paar Fragen hirzu.
    Da ich in Herzogenrath bei Aachen wohne,und in diesem Vordruck von der Stadt Essen die Rede ist ,gild dies auch für Herzogenrath,kann ich diesen Vordruck ,so meiner ARGE übergeben ,natürlich mit meinen Daten.
    Ich bin 57 jahre Alt hatte einen Herzinfarkt ,bin Diabetiker und seit ca 7 jahren seit dem Infarkt Arbeitslos.
    gruß Jürgen

  4. Die Erhöhung der angemessenen Wohnfläche gilt für alle Gemeinden in NRW. Das Sozialgericht Aachen hat diesbüglich bereits mehrmals gegen die Jobcenter dort entschieden und den Leistungsberechtigten 50 qm zugebilligt. Ob in der dortigen Rechtsprechung auch eine Brutto- oder eine Nettokaltmiete als maßgeblich angesehen wird, weiß ich nicht.

  5. Diana says:

    Sehr geehrter Herr Häußler,
    wir wohnen zu 3 in einer 49qm Wohnung,die jetzt allerdings mit Kind(9Monate) zu klein ist.Jetzt haben wir uns in eine Wohnung verliebt,die aber für 66qm 359€ kosten soll.Das ist dem Job Center 11€ zu teuer,da wir nur einen Anspruch auf 348€ haben,nur im Ortsteil Holsterhausen findet man keine Wohnug(oder nur sehr renovierungsbedürftig) zu dem Preis.Zusätzlich verweigert und das Job Center sämtliche Hilfe(Umzug,Mietkaution,…)da die Wohnung die 11€übersteigt.Wie verhalten wir uns,bzw.haben die Sätze sich nicht erhöht?
    Vielen Dank im Vorraus Diana

  6. Bitte suchen Sie die offenen Rechtsberatungen auf oder rufen Sie mich in meiner Kanzlei an.
    Eine Beratung in Einzelfällen über dieses Forum kann ich nicht leisten.

  7. Mariechen says:

    Gilt denn hierzu noch der Mehrbedarf für Alleinerziehende, also nochmals 15qm?

    Bei zwei Personen wäre die Grundmiete 289,25 Euro , laut JC 282,75 Euro. Also viel mehr ist das dann nun auch wieder nicht.

    Nach Ihrem Modell würde für zwei Personen die Brutto-Kaltmiete bei 412,10 Euro liegen. Also wäre es dann egal, wenn die Grundmiete höher wäre?

    Ich glaube nicht das sich das JC darauf einlässt.
    Es ist wie gehabt, für alles und jedes muss man vor Gericht gehen.

    Gruß M

    • Gerade aktuell hat nochmals das Sozialgericht Lüneburg bestätigt, dass Alleinerziehende nach den dortigen Bestimmungen (Niedersachsen) einen räumlichen Mehrbedarf haben. Aktenzeichen der Entscheidung vom 29.06.11: S 45 AS 257/11 ER. Die landesrechtlichen Bestimmungen sehen in NRW sehr ähnlich aus wie in Niedersachsen.

  8. Kurt says:

    Sehr geehrter Häußler,
    ich habe eine frage zu der Nettokaltmiete mir wurde von der Mitarbeiterin der Arge gesagt das die nur 217,50 betragen darf. Dar ich ein Wohnungsangebot 220,50 eingereicht habe wurde das Wohnungsangebot abgelehnt und sie hätten dann auch keine Kaution übernommen so sagte die Mitarbeiterin. Wenn man sieht Wohnungen für 217,50 zu bekommen das ist verdammt schwer.

  9. Kurze, Klaus-Dieter says:

    Brutto-Kaltmiete muss angemessen sein

    in dem Artikel sind als angemessene kalte Nebenkosten 1,89 Euro pro qm angegeben. Kommen die Heizkosten noch dazu? Ist der Richtwert 1,40 qm für Heizkosten ok.

    Schöne Grüße

    • Die Heizkosten kommen hinzu. Sie müssen in tatsächlicher Höhe übernommen werden. Es gibt hierbei keine rechtliche Möglichkeit der Begrenzung oder Pauschalierung. Diese Kosten sind von zu vielen Einzelfaktoren abhängig z.B. Lage der Wohnung im Haus (Eckwohnung oder Erdgeschoss), Wärmeisolierung der Wohnung, Heizverhalten der übrigen Hausbewohner, individueller Wärmebaedarf bei Krankheit/Alter oder aufgrund überdurchschnittlich langen Aufenthalts täglich in der Wohnung gegenüber Erwerbstätigen.

      In den internen, nicht rechtsverbindlichen Richtlinien in Essen sind 1,40 pro qm als Nichtprüfungsgrenze benannt (zzgl. der verbrauchsunabhängigen Heizkosten=Fixkosten). Das heißt, erst oberhalb dieses Betrags könnte das Jobcenter anfangen, den Einzelfall zu prüfen. Gegen diese Vorgehensweise habe ich keine Bedenken zumal sie im Ergebnis dazu führt, dass es praktisch keine oder keine mir bekannten Fälle von Kürzung der Heizkosten in Essen gibt.

  10. Abir says:

    Hallo !

    Ich muss so schnell es geht aus meiner jetzigen wohnung
    raus bei mir wurde 3 mal eingebrochen und ich habe
    die einbrüche zur anzeige gebracht nun habe ich eine
    wohnung gefunden die in essen ist die ist 55 qm 282 euro kalt und nebenkosten sind 210 euro heizkosten nochmal 70 euro und die wohnung wurde mir abgelehnt
    da sie nebenkosten zu hoch sind
    ich wohne mit meinen mann zusammen.
    Die wohnung ist für 2 personen gedacht und das amt sagt mir nein die ist zu hoch.
    Ich soll mir gefälligst eine etwas günstigere wohnung suchen.
    ist das richtig oder falsch das ist mir ganz wichtig
    ich muss so schnell es geht aus der wohnung weg ich lebe in ständiger angst wen mir was passiert dan wird die arge mir wahrscheinlich sagen ach entschuldigung und jezt sind sie tot das tut uns aber leid.
    das geht doch nicht ich lebe in ständiger angst.
    IMeine Frage ist jezt ist die wohnung für 2 personen für 562 euro angemessen oder nicht ich wohne in gelsenkirchen und würde gerne nach essen umziehen.

    Liebe Grüsse

    • Es ist für eine Beratung empfehlenswert ein Beratunsgangebot in Essen oder Gelsenkirchen aufzusuchen, auf das auf dieser Internetseite hingewiesen wird.

      Kalte Betriebskosten von fast 4 Euro/qm liegen ungefähr doppelt so hoch wie die durchschnittlichen Betriebskosten. Wenn man die Brutto-Kaltmiete als Maßstab der Angemessenheit sieht, ist die Wohnung nicht angemessen.

  11. Nos says:

    Ich wohne derzeit in einer Wohnung die mich 338 Euro inklusive NK + 120 Euro Heizung kostet. Jetzt habe ich einen wichtigen Grund als Umzug eingereicht und dieser wurde mir nicht genehmigt, da ich zunächst ein Mietangebot vorlegen muss.

    Nun finde ich keine passende Wohnung für 2 Personen und habe auf das hin und her keine Lust mehr. Wenn ich nun auf eigene kosten, also ohne Genehmigung umziehen würde, zahlt das JC nur die bisherige Miete. Aber was ist mit Neben und Heizkosten?
    Wird auch dafür nur das bisherige berechnet oder wird das an die maximale Grenze angepasst?

    Bsp: Neue Wohnung kostet 300 kalt+100 Nebenkosten+Strom.
    Können Sie mir bitte sagen wieviel für 2 Personen ohne Genehmigung übernommen wird oder wieviel ich ca. selber tragen müsste?

    • Nach meiner Ansicht müssen in Ihrem Beispiel nach Umzug 338,00 Euro brutto-kalt übernommen werden zzgl. der tatsächlichen Heizkosten. Das Jobcenter wird aber voraussichtlich Ihre alten Grundmiete weiter übernehmen zzgl. 100 Euro neue Nebenkosten plus Heizkosten.

      Es kann zu zusätzlichen Problemen kommen,
      1. bei Mieterhöhungen/Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen
      2. bei Nachzahlungen auf die Betriebskosten.

      Wenn Sie näheres hierzu erfahren möchten, suchen Sie bitte eine Rechtsberatung auf.

  12. b.heeger says:

    HHallo ich habe mal eine Frage ich und meine ex Frau und unsere 4Kinder möchten wider zu Pannen zihen und haben eine passende Wohnung gefunden jetz möchte ich gerne wissen ob uns die Wohnung auch zu steht .die Wohnung Kosten 510Euro kalt und die neben kosten 200 Nebenkosten dann können noch die Heitzkosten von 1.20Pro qm warm soll sie 785Euro Kosten ich bedanke mich im vorraus für ihre Antwort

  13. Ewald Schmidt says:

    Sehr geehrter Herr Häußler,

    mein Vermieter hat wohl wegen der Mietpreisbremse die Miete fristgerecht zum 1.10.2013 von 190 € kalt auf 225 € erhöht. Ich muss jetzt für 45 qm 340 € komplette Bruttomiete ohne Strom bezahlen.

    Nun soll ich laut Job-Börse bis 13.9.13 die Mieterhöhung rechtfertigen oder ich bekomme die Auflage, innerhalb 6 Monaten eine andere Wohnung zu suchen und umzuziehen. Laut Mietspiegel im Internet beträgt in Leipzig die Durchschnittmiete bei 5,86 € /qm.
    Meine Miete liegt also noch unterhalb des Durchschnittwertes 263,70 €. Wie kann ich die Mieterhöhung so rechtfertigen, daß ich nicht umziehen muss ??? Ich habe nach zwei missglückten Wirbelsäulenoperation große Schwierigkeiten, umzuziehen. Die Wohnung liegt im Parterre und ich muss keine Treppen steigen.
    Ich kann nichts tragen und ein Umzug wäre ein Horror

  14. BG45-Webmaster says:

    An alle Leserinnen und Leser,

    die Anzahl der Kommentare, in denen nach Rat und Hilfe gefragt wird, macht deutlich, wie groß die Not bei vielen Beziehern von Hartz IV ist. Dem Verein BG45 Hartz4-Netwerk-Essen e.V. ist das durchaus bewusst, ebenso der in ihm beheimateten Redaktion dieser Webseite. Gleichwohl können wir bei juristischen Fragen keine Hilfe leisten. Diese kann nur von Seiten unserer Anwälte kommen. Natürlich kann es sein, das sich diese zu der einen oder anderen Frage hier äußern. Nur gewährleisten können wir das nicht.

    Wenn also in einem Fall Klärungsbedarf besteht oder es gerade “brennt”, dann können wir nur eindringlich darauf hinweisen, vor Ort einen Fachanwalt für Sozialrecht zu Rate zu ziehen.

    Wir selber bieten in Essen kostenlose und offene Hartz4-Rechtsberatungen an. Dort stehen dann kompetente Ansprechpartner zur Verfügung, die sich im persönlichen Gespräch des Falls annehmen. Selbstverständlich kann man auch direkt mit unseren Anwälten in Kontakt treten. Die Kontaktmöglichkeiten befinden sich auf der Seite Beratung, die über die Menüpunkte Rat & Tat/Beratung erreichbar sind.

    Sollten in Ihrer Stadt keine vergleichbaren Einrichtungen bzw. Angebote bestehen, scheuen sie sich nicht, direkt einen Anwalt für Sozialrecht aufzusuchen. Es geht um IHR Recht!

    Mit freundlichen Grüßen
    Euer BG45-Webmaster

  15. schwiening says:

    Hallo ich habe ein frage wohne in Duisburg bin Alleinerziehende mit drei mädchen 8,6,4
    aktuelle Wohnung 3 zimmer 64 qm kaltmiete 400 euro nk 165 warm also 565,00 euro
    Suche schon über ein Jahr , da aktuelle Wohnsituation einfach zu viel wird meine drei Mädels müssen sich ein Zimmer teilen was natürlich immer mal wieder und jetzt auch öfters zu streit führt , da die beiden großen mit der kleinen ein Zimmer teilen müssen. Das Kinderbett der kleinen geht kaputt aber in dem Raum ist auch kein platz mehr um ein größeres Bett unterzustellen. Selbst einen eigenen Kleiderschschrank haben die Kinder nicht da es der platz nicht zu lässt , die Kinder teilen sich mit mir einen Schrank. Mein Schlafzimmer ist das Durchgangszimmer vom flur zum Kinderzimmer und kleiner als das Kinderzimmer weshlab ich auch die Zimmer nicht tauschen kann.
    Habe jetzt nach langer suche eine Wohnung gefunden und die zusage vom Vermieter juhuuuu( nach langer suche und leider haufenweise absagen da ich hartz 4 bekomme und alleine mit 4 Kindern bin) die Wohnung ist Saniert und komplett Renoviert brauche eigentlich nur noch einziehen.
    Jetzt meine frage währe die neue Wohnung preislich ok für uns ?
    Duisburg 95 qm kaltmiete 399,00 + 198,00 ( schon inkl. heizkosten)
    Ich habe Angst das das JC mir eine Absage erteilt.
    mfg schwiening

  16. Herwig Heupel says:

    @schwiening

    Wie Sie schon dem vorherigen Kommentar unseres Webmasters entnehmen können, bieten wir keine E-Mail-Beratung an.

    Aber um Ihnen etwas helfen zu können, verweisen wir auf eine Seite: Harald Thomé Örtliche Richtlinien. Dort finden sich viele Richtlinien für die Kosten der Unterkunft.

    Hier der Link für die KdU-Regelungen der Stadt Duisburg:

    Harald Thome

    In diesem PDF-Dokument finden Sie die Antworten zu all ihren Fragen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Herwig Heupel
    2ter Vorstandsvorsitzender
    BG45 Hartz4-Netzwerk-Essen e.V.

  17. Janina Schmitz says:

    Ich bin eine alleinerziehende Mutter Wohne zur zeit in Stolberg! Ich darf von der Arge auch jetzt umziehen, weil ich gerne nach Würselen oder Herzogenrat ziehen möchte. Die Arge hat mir aber gesagt an welche Richtlininen ich mich halten muss! Ich darf 65 qm aber nur eine kaltmiete von 282 Euro und Nebenkossten sollen nicht höher als 106 Euro sein! Ingesammt darf die Miete nicht Höher als 390 Euro sein? Wie kann das sein das das aufeinmal soo wenig ist!
    Meine jetzige Wohnung kosstet umso mehr! 320 Euro Kalt und 520 Euro Warm! Ich frage mich wie kann das sein das es nur nochso wenig ist! Da finde ich ja nicht mal ne Bessenkammer! Was kann ich machen? Weil ich muss Ausziehen mir gehts Gesundheiltlich auch nicht gut in meiner Wohnung!

  18. Merkur says:

    Frage:
    Ich bezahle im Moment in einer WG 360 all-inklusiv.
    Jetzt hat der Hauptmieter die Wohnung gekuendigt und ich muss also raus zum 1.10., habe aber noch keine Wohnung.
    Mir wurde fuer diese Stadt (Wohnstufe II) eine maximale Brutto-Kaltmiete von 365,50 angegeben.
    Ich haette eine Wohnung in Aussicht, bei der knapp 60€ selbst zu tragen waere (darueber).
    Das ist ja ok.
    Aber die wollen auch —>>> Kaution und –>> Umzug nicht bezahlen und da kann ich mir nicht vorstellen, dass da nichts zu machen ist.

    Ich habe ja nicht von mir aus gekuendigt,
    die Wohnung ist schon weiter vermietet zum naechsten 1. und es gibt in der Stadt keine Einlagerungsmoeglichkeit (das habe ich gescheckt), die bezahlbar waere.

    Ich bin voellig verzweifelt, weil mir nichts mehr einfaellt. Wenn alle Sachen auf der Strasse landen, kann ich mich auch gleich mitentfernen.

    Gibt es keine temporaeren Notloseungen und /oder Sonderregelungen fuer solche Zwangslagen?

    Mein Mitbewohner ist mein Ex, der mir staaendig droht und sicher nicht gelassen abwarten wird.

  19. Tom Liechtenberg says:

    Hallo und guten Tag. Ich bin Wohnungslos, nun habe ich ein Angebot erhalten für eine Wohnung von 68qm, die jedoch unterhalb des Miethöchstsatzes liegt. Kann das Amt mir dennoch die Genehmigung verweigern, obwohl die Miete nur 290,00 EUR beträgt statt 295,00 Miethöchstsatz.

  20. aintheavy says:

    @ Liechtenberg

    Sehr geehrter Herr Liechtenberg,

    obwohl wir Ihre Situation gut nachvollziehen können, ist es uns dennoch nicht möglich, online Ihre Frage zu beantworten. Wir möchten Sie daher bitten, sich an eine unserer offenen und kostenfreien Rechtsberatungen zu wenden. Dort wird man Ihnen kompetent weiterhelfen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Das Redationsteam

  21. Ramona.H says:

    Habe eine frage wohne in Aachen und bin schwanger wollte wissen was die angemessene kalt und warm Miete ist für 2 personen

  22. Michaela Reiner says:

    Hallo habe da mal eine wichtige frage Habe mich von meinen Freund getrennt wohne leider noch bei ihn und will mir eine Wohnung suchen Und zwar so schnell es geht habe einen Sohn der dann mit mir ziehen wird Meine Frage ist Wieviel qm steht mir und meinen Sohn zu und wie hoch darf die Kaltmiete sein

  23. Marc A. says:

    Guten Tag

    Wir wollen zusammen ziehen und habe eine tochter von 13 jahren die alle 14 tage zumir kommt .

    nun zu meiner frage wie gross darf die neue wohnung sein ?
    Wir haben eine wohnung gefunden in waldbröl , das job center teilte mir mit das 80 qm nicht angemessen sei da ich zittire wörtlich :Das vorhalten von wohnraum für besuch und aufenthalte von kindern ist grundsätzlich nicht notwendig und rechtfertigt keine bemessung zusätzlicher wohnfläche .
    Ist das richtig ? da meine tochter auch die sommerferien bei mir verbringen würde und ihr meiner meinung nach dann auch ein eiggenes zimmer zustehen würde da sie 13 jahre alt ist und einen rückzugs ort breuchte .

  24. Pingback: Reich an Kindern – arm an Rechten – Hartz4 in Essen

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